随着中国房地产市场的持续调整，房产的估值逻辑正在经历一场深刻的变革。国金证券宋雪涛在最新报告中指出，房产不再仅仅是满足基本居住需求的工具，而是逐渐演变为一种具有投资属性的资产。这一变化不仅体现在房产的分类上，更体现在其估值逻辑的转变上。房产的估值逻辑正在从“资产增值”向“价值回归”转变，这一趋势在当前市场环境下尤为明显。

　　房产的分类与市场表现也反映出这一变化。国金证券将房产分为四类：老二手房类似“红利股”，次新房类似“高估值价值股”，老现房类似“伪成长股”，新好房类似“成长股”。这一分类不仅反映了不同房产的市场表现，也揭示了其估值逻辑的不同。例如，老二手房由于租金回报率稳定，被视为“红利股”，而次新房则因其稀缺性和高溢价，被归类为“高估值价值股”。然而，随着市场调整，次新房也面临价格调整的压力，其估值逻辑正在发生变化。

　　房地产市场的功能正在从“有房住”向“住得好”转变。随着中国人均住房面积的增加，房产的功能已不再局限于基本居住需求，而是更多地服务于改善性需求。这一变化使得房产的估值逻辑不再仅仅依赖于供需关系，而是更加注重租金回报率、租金稳定性以及市场表现。例如，新好房因其产品迭代和品质提升，成为推动新房价格回升的主要力量，而老现房则面临较大的去化压力。

　　房地产市场的分化趋势也日益明显。无论是新房和二手房之间的分化，还是不同能级城市之间的分化，都表明房地产市场接近底部但尚未见底。土拍市场也显示出分化，核心城市优质地块的溢价明显高于普通区域。这种分化趋势进一步说明，房产的估值逻辑正在从“普涨”向“核心资产溢价”转变。核心城市、核心地段、核心产品的资产将更受追捧，而普通住宅的估值则面临下行压力。

　　随着政策环境的变化，房地产市场的投资逻辑也在发生转变。左晖的离世和贝壳找房股价的下跌，反映出市场对房地产中介行业的信心正在动摇。房东直售模式的兴起，虽然有助于纠正交易过程中的不透明问题，但也对传统中介企业造成了冲击。这种变化表明，房地产市场的投资逻辑正在从“依赖中介”向“直接交易”转变，投资者需要更加谨慎地评估房产的价值。

　　房地产市场的估值逻辑正在发生变化，这一变化不仅体现在房产的分类和市场表现上，也体现在政策环境、投资逻辑和市场趋势等多个方面。未来，随着市场逐步出清和价值回归，房产的估值逻辑将更加注重其内在价值和长期收益能力，而非短期的市场波动。