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风险提示:中山南头“同樾里”土地产权纠纷官司十年未了已开售!
2020-07-15 12:12 来源:中国质量万里行

  “我们的合伙人欧伟刚瞒着我们把地卖了,还不承认!”日前在广州召开的记者见面会上,澳门籍商人陈光兴情绪激动:“我和李少娟为这块土地官司打了十年。黑头发打成了白头发,年轻人打成了老年人!”

  “按销售均价10000/平方米计算,总销售金额可达5.7亿,还不包括商铺销售收入。但他们只同意给我们1770万元。”陈光兴说。

  十年过去,官司从中山中院打到广东省高院,再打到最高院,位于中山市南头镇黄金地段的这块涉案土地,经欧伟刚私自转让后,目前已经建成4栋楼房开售,转眼赚得盆满钵满,但作为当时共同投资人、并合占50%股份的李少娟和陈光兴至今分文未得。

  陈光兴提供的材料显示,经过三级法院审理之后,由于掌握了新的有力证据,足以证明欧伟刚和黄志明涉虚假交易和虚假仲裁,陈光兴和李少娟再向广东省高级人民检察院提起抗诉申请得到支持,目前广东省高级人民检察院已经以粤检民(行)监[2019]44000000237号再审检察建议书向广东省高级人民法院提出再审检察建议,省高院已通知双方当事人到庭审理。

  

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  法学专家:如属虚假交易,虚假诉讼,将触及刑事犯罪

  陈光兴说,今年六十六岁的李少娟 “吃欧伟刚的亏”不是第一次。十年前,与欧伟刚有关的大明铝材那场官司在佛山也是惊天动地:年产值达5亿元、行业排名前五的佛山大明铝材公司因出现亏损准备出让,时任总经理、法人代表、只占25%股份的欧伟刚,不顾4位股东反对,利用法人代表身份和掌握公章的便利,强行将公司作价5050万元(光厂房土地就价值1亿多元)卖与他人,在南粤大地引起了轩然大波。此事最后虽得到初步解决,但合法权益受到侵害的原股东们对此事仍然耿耿于怀。

  陈光兴称,大明铝材一案中尝到甜头的欧伟刚,在此案中变本加厉:欧伟刚瞒着土地共有人私自与其亲姨夫黄志明签订虚假的《土地使用权转让协议》,以虚假转账、虚假仲裁、虚假执行等一系列手法,成功将与陈、李二人共有使用权的18000平方米、价值2.5亿以上的国有土地以680万元的极低价格卖给了他的亲姨父黄志明,欧伟刚、黄志明恶意串通,损害共有物权人合法利益,已经涉嫌刑事犯罪。

  “令人称奇的是,欧伟刚的传奇操作手法体现出他在这领域天才的一面。”陈光兴说,欧伟刚与下岗工人身份的姨父黄志明签订所谓转让协议之后,在两天内,欧伟刚用自己的私人账号与黄志明的私人账号进行相互转账,造成现金交易的假象,然后用其中部分转账信息“证明”黄志明向欧伟刚汇出了680万元土地转让费,而事实上,这些转账纪录都是欧伟刚自己的300万元现金来回转账“变戏法”制造出来的。

  见银行流水纪录(图):

  

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  2010年11月22日,欧伟刚分三次分别转给黄志明300万、80万、300万,黄志明分三次分别转给欧伟刚280万、100万、300万;

  2010年11月23日,欧伟刚分两次分别转给黄志明300万、300万,黄志明分两次分别转回给欧伟刚300万、300万。

  “之后,欧伟刚又钻司法的空子,利用虚假仲裁,再申请佛山中级人民法院以执行方式强行将本该三人共同持有的土地使用权过户给了并非善意占有的黄志明。”陈光兴说:

  “欧伟刚这一连串的‘神奇’操作令人头晕目眩。但庆幸的是,在申请人申请抗诉后,省检院的检察官依法支持了申请人提出的核查银行欧、黄二人交易账户的调查申请,依职权调取了二被申请人虚假转账的证据,欧伟刚、黄志明恶意沟通,损害第三人合法利益的事实才得以大白于天下!”

  怎么证明欧、黄二人上述转账纪录与本案中欧、黄二人土地交易有关呢?陈光兴说,因为2010年12月24日黄志明提交佛山仲裁委称自己已经履行合同义务的证据,就是将二人转账中的280万、100万、300万的记录单独作为黄志明履行土地转让协议的付款证据。

  陈光兴说,事实上,欧伟刚在成功“转让”土地使用权之后,又进行了几波令人眼花缭乱的操作:欧伟刚把侵占到手的土地让黄志明以入股的方式,作价2.5亿元入股中山市华里物业管理有限公司,再通过黄志明转让给欧伟刚之独生儿子欧梓劲设立的中山市佰裕贸易有限公司持有,经过几次捣腾,最终得益的还是欧伟刚。

  记者就此案咨询了解本案基本情况的法律人士,该人士称:如果本案李少娟等人所称情况经过查证属实,本案中的欧伟刚、黄志明二人,恶意串通,捏造证据,利用仲裁机构的裁决和人民法院的执行活动,非法占有他人财产,已经构成刑事犯罪,属于典型的诈骗共同犯罪(三角诈骗),同时成立虚假诉讼罪,属于典型的想象竞合犯。

  

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  三审结束,找到新证据获省高检支持再审

  在中山市中级人民法院的庭审起诉状中,李少娟、陈光兴诉称:2004年7月12日,李少娟与欧伟刚共同出资594万元购买了广东省中山市南头镇华光村“合生围”18000平方米土地,并以欧伟刚名义办理了国有土地使用权证。双方协商一致在双方各占该地块50%权益的情况下,可各自寻找合作伙伴进行投资。2008年8月,李少娟与陈光兴签订《合作购买土地合同书》,由李少娟与陈光兴各占李少娟权益的50%。

  但欧伟刚在李少娟不知情且持有《土地使用权证》原件的情况下,以挂失的方式补办新的《土地使用权证》,并于2011年5月12日擅自将涉案土地使用权以虚假的680万元低价转让给黄志明并通过仲裁、执行办理了过户。

  李少娟、陈光兴认为,黄志明在明知涉案土地实际价值及李少娟为涉案土地共有人的情况下,与欧伟刚通过签订虚假的《土地使用权转让协议》将涉案土地以低于市值若干倍的价格购买,并制造虚假的银行交易流水账记录,采取虚假仲裁的方式,将涉案土地全部转到自己名下,严重地损害了第三人李少娟、陈光兴的合法利益;黄志明与欧伟刚共同实施的一系列虚假行为符合我国《合同法》第五十二条第(二)项规定的“恶意串通,损害第三人利益”的情形,该《土地使用权转让协议》及所涉交易行为理应无效,黄志明、欧伟刚应连带承担对李少娟、陈光兴的民事侵权责任。

  但是,中山中院在李少娟、陈光兴等与欧伟刚等财产损害赔偿纠纷一审民事判决((2012)中中法民一初字第12号)中并未支持申请人李少娟、陈光兴的诉讼请求,而认定黄志明为善意占有。同样,申请人在广东省高级人民法院(2016)粤民终字第1642号民事判决(以下称生效判决)及最高人民法院(2017)最高法民申4453号民事裁定(以下称一巡裁定)中,均未获支持,黄志明善意占有人的身份一直被认定维持至今。

  于是,李少娟、陈光兴于去年向广东省高级人民检察院(以下称省检院)提出抗诉申请。省检院以粤检民(行)监[2019]44000000237号再审检察建议书向省高院提出再审检察建议。

  

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  土地估值明显偏低,但仍被判“善意占有”

  本案中,申请人认为三级法院判决中没有很好解决几大问题,导致判决不公:

  一是土地估值问题:涉案土地为已平整的住宅用地,按中山市国土资源局网站公布的2011年11月4日中山市南头镇民安村与涉案土地相当的未平整的土地出让价格看,为9733元/平方米,编号P02-11-0256,而欧伟刚、黄志明二人协议转让价格378元每平方米单价相差9000多元,50%份额土地的价格相差超过一个亿,而且,根据记者了解的情况,该土地位于南头轻轨站旁边,离广珠西线南头出口不到500米,旁边就是中山华雅国际创客商业中心,地理位置相当优越,怎么可能只卖378元/平方米呢?

  2011年10月17日,黄志明以涉案土地为中山市智朗电器有限公司作授信抵押担保,在中国银行中山分行最高额抵押贷款70081000元;仅按此贷款金额计算,涉案土地价就为3893元/平方米;按照银行贷款一贯低评估及按照评估价70%放款的惯例,此抵押评估价值单位价格和中山市国土资源局网站公布的涉案土地周边最低交易价--2011年11月25日中山市南头镇滘心村一块部分平整的土地价格3338.39元/平方米大致吻合;

  就以黄志明自己抵押贷款的涉案土地单价3893元对比欧伟刚和黄志明不到一年前对涉案土地的协议转让单价378元,二者每平方米单价相差3515元,土地总价相差63281000元,但这不属于市场正常涨价范畴,与正常的市场涨幅差相比,二者有着天壤之别。

  2014年5月28日,广东京信房地产土地评估有限公司,采用与国策公司一样的市场比较法及假设开发法,综合分析影响估价的各种因素并经过分析测算,初步评估结果涉案土地为4170元/平方米。

  如此巨大的价格差异,法院为什么会认定黄志明属于善意占有?

  第二,申请人认为,黄志明与欧伟刚二人之间客观存在的近亲属关系,足以证明黄志明对其与欧伟刚共同所实施的涉案土地交易行为不可能为不知情的善意占有;并且最高院《民诉法司法解释》第九十四条规定:“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括: (一)证据由国家有关部门保存,当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的;(二)涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的; (三)当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”。但三审法院均视二申请人针对欧伟刚、黄志明二人的银行转账等多次书面调查申请于不顾而对此关键事实刻意回避,违反民事证据的有关规定,故意造成本案事实不清,蓄意为黄、欧二人脱责,程序违法且不公。如此牵涉合同效力的关键事实,为何三级法院都不愿意依法调查取证呢?申请人至今百思不得其解!

  第三,黄志明与欧伟刚二人的大明公司股东身份和黄志明在大明公司股权转让案中的身份角色,足以排除黄志明对其与欧伟刚交易的涉案土地实际市场价值等不知情的可能性;三审法院认定黄志明对涉案土地为不知情的善意占有违反生活常识和《民事证据规定》有关举证责任的规定,本案没有任何证据和理由可以支撑黄志明构成善意占有。三级法院为何会认为黄志明不清楚涉案土地的产权情况呢?

  第四,法院采信了国策公司出具的对涉案土地的评估报告,该报告所依据的基础参数毫无合法来源,对涉案土地所作评估价值远远低于同期市场价错误,直接导致三审法院事实认定错误,裁判错误。

  本案中,涉案土地的容积率已变为2.5,建筑限高变为80米,而从国策公司作出的《土地估价报告》(深国策评字120110006号)第二页可知,土地利用条件设定中依据《复函》对于估价对象宗地土设定为:土地使用权面积为18000平米、1.0≤容积率≤2.5、建筑密度≤<30%、绿地率≥36%、 建筑限高≤60米。国策公司所做评估报告依据的土地参数偏离涉案土地的实际参数,所做评估价结论自然偏离该地块的实际市场价。

  不同的容积率,必然导致评估价的不同,国策公司采取错误的容积率来计算,自然导致涉案土地价格评估严重偏低。

  中山市国土资源局网站中山市基准地价实时查询系统显示,南头镇将军村、华光村区片基准地价均为1835元/m’,而国策公司预估报告该片区基准地价为仅为1600元/m’。

  据了解,涉案土地上建成的在售楼盘同樾里,目前的容积率为3.0。

  

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  最后,陈光兴表示,二位申请人希望:

  广东省高级人民检察院目前对生效判决的检察建议,能够得到尚在再审审查程序中的广东省高级人民法院再审法官及审判委员会的高度重视,再审撤销广东省高级人民法院(2016)粤民终字第1642号民事判决,再审改判确认2010年11月18日二被申请人欧伟刚和黄志明恶意串通签订的《土地使用权转让协议》无效,并连带赔偿因本案虚假土地交易给二申请人李少娟、陈光兴造成的实际损失。

  被欧伟刚、黄志明侵害多年的两位老人的合法权益,这一次能否得到人民法院的依法保护?欧伟刚的套路能否再次逃脱法网?

  两位老人都表示:正义虽然有时候会迟到,但相信总有一天会到来,我们等得到!

  记者将持续关注此案的审理情况。