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深圳百亿“黄金地块”的23年迷途
2018-09-27 16:33 来源:南方周末

  这是一块搁置了23年的土地,它背负着曲折的利益纠葛,至今未能开发入市。

  张雨方自1995年拍得这片土地,经历了机场限高、土地官司、高利贷漩涡,逐渐对这片土地失去了控制,本人也不得不定居国外。

  在深圳宝安区,机场以北7公里的地方,无数挖掘机和重型机械堆在一块十余万平方米的土地上。

  这里原本有机会成为一个商业中心,靠近交通枢纽,位置极佳,周边碧桂园公寓售价更是高达4.5万元/平方米,是名副其实的黄金土地。但现在,这里只是一个名为凤凰城的大型机械交易市场,普通人根本不会前往。

  这是一块搁置了23年的价值百亿的土地,它背负着曲折的利益纠葛,至今未能开发入市。

  1995年,深圳市美达菲投资发展有限公司(下简称“美达菲投资”)实际控制人张雨方,通过公开拍得银行不良资产,以5500万买下这块土地。彼时距离“房改”还有3年时间,他们能拿下这块土地,得益于深圳是中国第一个进行国有土地拍卖的城市,早在1987年就曾有通过公开拍卖方式出让的土地。

  但在此后,由于规划调整及深圳机场对周边土地限制高度等原因,这块地一直没能开发,其间又因为公司旗下其他项目资金困难,美达菲投资最终因拖欠贷款,致使项目被查封。

  到2012年,张雨方曾试图通过民间融资来解决困局。可出人意料的是,此后6年,不仅没有推动开发,张雨方及其旗下公司反而因为这次借款,陷入了民间高息借贷漩涡,并最终导致了一场“蹊跷”的股权争夺战,这块地直到今天也没能入市。

  因经济纠纷致使一块土地“消失”了23年之久,这放在深圳“缺地”的背景下显得格外扎眼。事实上,深圳并非无地可用。在经历1992年原特区全面城市化和2004年全市全面城市化转地之后,因为地权转换的不彻底以及各类土地权属纠纷,这座城市实际仍有不少类似美达菲投资持有的这些“黄金地块”迟迟不能入市。

  在中国四个一线城市中,深圳的土地面积最小。来自第一太平洋戴维斯的一份报告显示,自2011年起,深圳释放的住宅用地中,城市更新性质就已占到了84%,“招拍挂”更是逐年减少。这也成为深圳房价逐年走高的重要原因。

  两块地的纠缠

  今年62岁的张雨方是一个小有名气的画家,曾参与组建并资助了中国油画协会的成立。而在艺术家身份之外,他还做过贸易和房地产。

  张雨方告诉南方周末记者,他当年花费5500万元买下凤凰机械城这片土地,在当时也算是天价。

  但因为深圳机场周边规划调整,以及张雨方与深圳机场开发公司因另一块土地而发生的纠纷,凤凰机械城土地此后闲置了整整17年。

  由于该地块当时属于被银行质押的不良资产。据张雨方回忆,地块最终的股权过户,从1995年一直拖到了1999年。南方周末记者看到的一份拍卖证明也显示,最终交易完成的时间为1999年。

  在这4年间,深圳市对福永东部区域规划作出调整,包括凤凰机械城土地周边的大部分区域从原本规划的工业区变为商业、住宅及安置房土地。但由于当时福永地区还比较荒凉,具体的规划建设并未跟进,原本该由国土局完成的属性转变的手续一直未能审批通过。另外因为该地块当时处于深圳宝安机场净空保护区,故美达菲投资一直没有开发该地块。

  从1999年直到2008年,深圳市清理闲置土地,深圳国土局才公开通过了地块属性转变的审批。但事情却并未就此解决,因为张雨方名下另一宗地的纠纷,不仅致使凤凰机械城地块此后被查封,还错过了办理商业用地变更等手续的窗口期。

  1992年,张雨方曾与彼时负责深圳机场开发建设的深圳机场开发公司达成协议,以1.03亿竞得了“集资开发深圳机场综合开发区北区地块”——即达利花园项目。但此后,由于机场开发公司未及时办理土地手续,且张雨方认为自己多缴纳了市政配套款等问题,双方陷入长期诉讼。

  集资开发是当时历史条件下的一种形式。简单来说就是一方出地,一方出钱。当时由机场公司负责提供土地并办理相关手续,完成立项报批。张雨方则负责将土地开发费及其他相关费用,直接交给机场开发公司,而非国土局。关于此形式的合法性,深圳国土局曾于1997年专门对此事作出说明——“认可集资开发行为。尊重历史。”

  纠纷持续到2001年,广东省高级人民法院对此案作出终审判决,按照判决文书,机场开发公司应将土地使用权及相关经营手续协助办理至张雨方方面名下。而张雨方则需要按照现行规定补缴土地款。

  据张雨方讲,因为这次集资开发在当时不符合相关法律,属于特例。故后来补缴的地价款要按照当时的地价标准重新确定,这部分土地款后来高达3亿之多。这也致使双方在宣判之后直到2007年才达成和解,完成了相关手续及款项交付。

  为了补缴这块地的土地款,同时推进开发,美达菲投资向农业银行申请了6亿元贷款。而这中间拖延的时间,让他此前的一系列投资陷入困局,上述土地均遭到银行查封。

  到了2011年,根据中国民用航空中南地区管理局发布的一份《关于深圳宝安国际机场净空保护区范围的批复》,才对机场周围净空保护区的高度限制有所放宽,也使这块凤凰机械城土地有了开发的可能。

  根据深圳国土局资料及张雨方提供的材料,凤凰机械交易市场目前土地属性已变更为商住用地,实际可建筑面积将近40万平方米,2014年该地块曾有望完成开发,仅按当时深圳土地基准地价25000元/平方米计算,这个项目的价值已逾百亿。

  身陷高息借贷

  土地被查封后,张雨方一直希望尽快摆脱困局。

  2005年,美达菲投资将这块土地租给深圳市宏创国际机械综合市场有限公司,作为重型机械交易市场使用。

  2012年,一个名叫陈靖的商人找到他,声称可以利用其控制的深圳光电产业控股集团有限公司(下简称“深圳光电”)向张雨方及其关联公司发放贷款,以解决农行债务问题。

  当年双方签署的《合作协议》相关约定显示,深圳光电总计为其提供6.6亿元贷款,并采用让与担保的方式,由其代持美达菲投资55%的股权,同时将其余45%的股权作为质押担保。协议规定,除了每年支付年利率20%的利息之外,张雨方方面还要另行支付2.9亿元作为“固定收益”。

  所谓“让与担保”是一种非典型担保方式。其狭义上是指债务人为担保债务清偿,将担保标的物之整体权利(通常是所有权)移转给债权人作为保障,在债务履行完毕后,标的物的整体权利又回归于担保人。

  如此代价高昂的协议放在当下可能没人会同意,但对当时迫于资金压力、急于让项目入市的张雨方来说,这仍是“雪中送炭”。他告诉南方周末记者,当时自己觉得只要最终能盘活资金,推动旗下几个项目入市,那么偿还这笔债务应该不是问题。

  此后,张雨方称,自己截止到2014年12月之前就已经实际还款7.4亿元。而对方从2013年3月起,分批提供的借款总额仅为5.61亿。

  从2014年开始,因为项目公司股权被陈靖用于担保,张雨方失去了项目土地的控制权,原本从凤凰机械交易市场收取的租金,自此再也没收到过。

  靠着从陈靖那里借来的钱,张雨方偿还了贷款,凤凰城土地被释放。随后为了继续完成开发,偿还借债,陈靖又建议张雨方再寻求其他融资。

  按照张雨方旗下公司,深圳达菲科技公司(下简称达菲科技)副总经理张涛的说法,他们当时清楚自己借了高利贷,但是在迫于无奈的情况下才签署协议。此后,他们曾通过与陈靖沟通,口头约定取消2.9亿“固定收益”的协议,转而按年利率24%进行偿还。

  按照最高法对民间借贷利率的解释,借贷双方约定年利率不超过24%的,合法有效。年利率在24%-36%之间,有效但无强制力。利率超过36%的部分无效,借款人可以主张返还部分利息。张涛称,当时双方正是基于此达成的二次协议。

  张雨方和陈靖后来为项目引来了深圳一家名为创东方的私募基金合作。当时三方约定,由创东方募资,中信地产深圳投资有限公司负责代建,希望能让项目尽早入市。

  当时,创东方为美达菲投资注入了6.1亿作为流动性支持,张雨方将其中5.61亿用于偿还了陈靖此前借给自己的本金,同时按照双方达成的约定,另付了1.79亿作为利息。

  张雨方认为自己已经偿还了全部本息,但陈靖却不这么认为。

  到了2015年,陈靖突然通知张雨方,此前借款是他与另一名为刘贺超的人共同提供,他们之间的所有债权,也已经全部转给刘贺超。公开资料显示,刘贺超曾任东莞市东城区原区委书记,2006年离职下海经商。

  2015年6月9日,深圳宝安警方通报,经侦支队接到报案,控告陈某(即陈靖)、刘某卫、陈某华等人利用深圳市金来顺集团有限公司等公司名义向社会高息借款,并以深圳金融融资担保有限公司、深圳光电产业控股集团有限公司做担保,到期后却不兑付资金,涉嫌集资诈骗罪,宝安经侦大队当时对该案立案侦查,并宣布已拘捕1名嫌疑人,而陈靖则于案发前出逃。

  陈靖的出逃,让原本简单的借贷关系自此改变。在此之前,因为债权被擅自转让,张雨方已经感觉不对劲,但让他没想到的是,真正的危机才刚刚到来。

  债务再叠加

  2013年9月,在引入创东方基金之初,双方原本约定以“1+1”形式收回投资——即在创东方投入两年后,张雨方需归还其收益。当时双方还约定,若美达菲投资未能按时取得商住用地房地产证,或经营出现非正常情况,严重危及股权投资基金资金安全,创东方有权提前终止合作。

  由于陈靖及深圳光电也是签约方之一,深圳光电当时仍握有合作协议涉及的美达菲投资股权,且一直未配合张雨方办理土地属性转变的证明。故在陈靖跑路后,创东方基金认为已失去合作条件,便决定终止合作,同时要求张雨方一次性偿还投资及收益共计约7亿元。

  原本以为渡过了资金难关终于可以推进项目的张雨方,再一次陷入被动。此时,接替了陈靖的刘贺超提出,愿意代替美达菲投资偿还这7亿元,条件是张雨方需要在一年后偿还11亿元。

  同时为了保障借款资金的安全,他要求张雨方必须签署一份属于“让与担保”性质的股权回购协议,把项目99%的股权交由刘贺超方面代持。

  据张雨方回忆,当时刘贺超方面曾表明他的目的仅仅是赚取融资过桥差价,并承诺拿到股权后,会配合张雨方寻找其他融资方推进开发,在收回投资后彻底退出。

  一心想要完成开发的张雨方,迫于无奈接受了这个条件。

  按照刘贺超的要求,他将原本分开持有的项目公司股权的99%过户到了旗下深圳澳鑫隆投资有限公司的(下简称澳鑫隆)名下,澳鑫隆则由刘贺超方面代持。

  但蹊跷的是,这原本作为担保的股权,却在其后被连续转移。南方周末记者查阅工商资料发现,澳鑫隆目前与刘贺超旗下各家关联公司均无直接关系。现在控股美达菲投资的澳鑫隆,其100%股权登记在一位名为郑瑞典的人名下。

  原本应该由刘贺超方面代持的股权是如何转移到郑瑞典名下?他们与已经跑路的陈靖及深圳光电,又是怎样的关系?这似乎是这起纠纷的关键。截至发稿,南方周末记者未能联系到郑瑞典回应此事。

  至此,原本属于张雨方的凤凰城项目,已彻底脱离了他的控制。后来他曾试图与刘贺超沟通偿还债务,以便换回股权。但却被告知债务已经叠加,且股权也已经被转移。

  按照刘贺超方面后来口头提出的偿债要求,包括陈靖此前的债务(刘贺超方面要求额外再还5亿),外加其代为偿还创东方的债务及利息,张雨方总计需要偿还的债务在6年间已经暴涨至22.68亿元之多。 据张涛表示,刘贺超方面后来通过上门威胁等手段迫使他们接受了这一要求。仅上门威胁就有将近十次。其中在2017年4月13日,还有一群人闯入达菲科技,打砸办公设施。张涛称他们曾多次报警,但最终都没有结果。

  此时,原本已经和张雨方约定了新还款协议的刘贺超,转手又将股权出售给了第三方。依据达菲科技方面向南方周末记者提供的一份2017年3月8日签署的《权益转让协议》显示,刘贺超目前已经将澳鑫隆100%股权,以及张雨方及关联方的历史债务,全被转让给一家名为深圳潮人盛世投资控股的公司(下简称“潮人投资”)。转让对价合计为27亿元。

  这场原本由刘贺超与潮人投资之间的股权交易,最后转让股权的,却是上文提到的澳鑫隆公司股权持有人郑瑞典,而此文件中还特别注明,郑瑞典与刘贺超是关联方。

  文件中的另一主角潮人投资,则是一家以投资管理、受托资产管理为主业的公司,其控股股东为深圳潮商置富投资控股有限公司。协议中还提及另一家名为深圳潮人投资集团有限公司为其交易付款承担连带责任。 公开资料显示,深圳潮人投资集团有限公司此前曾与国美控股合作,打造了一个名为“华人金融”的P2P平台。2017年,该平台曾因涉嫌“自融”、违规投资房地产、资金链涉诉断裂等问题,被深圳市金融工作办公室责令立即整改。

  截至发稿,南方周末记者未能联系到潮人投资管理层。随后通过华人金融官网联系方式致电该公司,对方一位工作人员表示不清楚上述情况。

  中间人陈靖

  即便经历了种种蹊跷变故,但张雨方直到多年后才明白,当年的陈靖,可能只是一个中间人。

  据深圳中级人民法院于2018年7月26日发布的一份“深中法涉外初字第274号判决书”显示,在2015年12月底,一名叫赵端耿的人,起诉张雨方、陈靖、深圳光电、澳鑫隆、美达菲投资等多家关联公司,要求偿还5000万元借款和利息,以及相关罚款。

  按照判决书,因为这5000万元是由陈靖此前控制的深圳光电所借,而张雨方及其关联公司与深圳光电也存在借贷关系。由于这笔借贷最终去向不明,赵端耿便将其全部告上了法庭。

  这笔发生在2013年的借款,掀开了有关“争夺凤凰城”的另一面。

  按照判决书内容显示,由张雨方实际控制的美达菲科技认为,这5000万借款,当初偿还深圳光电借款时就已经还清。而深圳光电则认为陈靖在逃,无法核实相关证据,同时表示当初他们也已经向赵端耿及关联方支付了5000万元用于偿还债务。

  但赵端耿方面提供了一份由陈靖签署的声明,声称当年向赵端耿方面支付的5000万元并非债务清偿款,而是其他用途。最终,深圳中院判决赵端耿胜诉,主要原因是深圳光电与赵端耿之间存在其他债权债务关系,深圳光电无法证明偿还的是本案所涉借款。

  上述种种迹象表明,当初借钱给张雨方的陈靖,不过是一个“通道”。他对外放贷,包括借给张雨方用的钱,几乎全都是从其他渠道借来的。

  层层转借,也解释了其当初要求张雨方签订高息的原因。张雨方认为,陈靖出逃前将债权转让给刘贺超,他们双方实际也是这种关系。

  正因为此,张雨方认为自己可能掉进了一场精心策划的“套路贷”。事实上,先签订高额债务,最终夺走借款人资产的案例在国内并不少见。涉事者大多数也都像张雨方一样,急于用钱。

  达菲科技副总经理张涛告诉南方周末记者,后来他们曾多次找到刘贺超,要求其配合将当初作为“让与担保”的股权释放出来用于融资,以便偿还债务并推进项目开发,但刘贺超方面不仅拒不接受,反而擅自处置了这部分股权。他认为,刘贺超方面后来找他们要22.68亿的债款,就是为了拿这个价格去给潮人投资看,以此卖出27亿元的高价。

  关于与张雨方的债务纠纷,以及这次股权处置的具体背景,南方周末记者曾致电刘贺超本人询问情况,但对方称具体问题需要律师来回应,便挂断了电话。

  目前,这起纠纷的关键,是当初作为“让与担保”由刘贺超代持的股份,其是否具有处置权。上海明伦律师事务所王志斌律师告诉南方周末记者,如果债务到期后,借款人依然无法偿付的话,出借方可以行使质押权,但不能直接将股权作价出售给第三方,只能通过司法拍卖来处置。

  他同时强调,如果要将股权作价出售给第三方,一定是要经过双方同意,且出售款项也应该用来抵偿债务。

  2018年8月22日,广东海埠律师事务所组织国内多位民商法学专家以此案为例,围绕“公司股权让与担保”话题召开专家论证会议。会议认为,张雨方及其关联公司与刘贺超、陈靖等之间实际为民间借贷法律关系,澳鑫隆和美达菲公司股权变更登记,都只是针对借款的担保措施。在查清合法借款本息的基础上,只要张雨方及其关联公司归还前述借款本息,刘贺超、陈靖等就应该把用于担保目的的股权归还至张雨方及其关联公司名下,其无权以任何理由擅自处置。

  此外,关于借款利率,上述论证会认为,年化24%是法定红线,刘贺超、陈靖等以“固定回报”“项目收益”等索要的超出年化利率24%的“高利贷”利益不应受法律保护。

  现在,张雨方只希望自己能够在还清合理债务的基础上,收回原本就属于他的项目股权。但由于陈靖目前仍然在逃,故而其涉及的非法集资案也没有结案。受此影响,凤凰城项目所牵扯的这笔债务纠纷也一直没有化解,而刘贺超及其他关联方则一直在找张雨方讨债。

  在长达6年多的纠纷之后,62岁的张雨方自2016年起居于国外,不敢回国。(本文首发于2018年9月20日《南方周末》)(记者:刘诗洋)

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