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都市圈楼市健康发展 要攻克“接驳之痛”
2017-04-01 08:37 来源:证券日报

  据统计,2月底以来,全国已有20多个市(县)启动或升级限购政策。与2016年四季度调控针对部分过热的一线和少数二线城市不同,这一轮调控中,除热点一线、二线城市外,环北京、环上海和珠三角三线、四线城市(县)调控更受关注。热点城市升级限购限贷,主要针对近期新房库存周期较低,楼市明显回暖,特别是二手房市场明显反弹,投资和投机炒作抬头,对政策“打补丁”、堵住“死角”,如京穗回归“认房又认贷”,打击离婚避限购,南京和杭州限购扩展到郊区。

  一线城市周边市县启动限购或限贷,主要是受一线城市调控和高房价溢出,投资需求泛起。2015年以来,由于一线城市房价“上台阶”,其与周边三线、四线城市的房价比达到3.5倍-5.5倍,一线城市置业门槛抬升,部分自住需求被迫外溢到周边三线、四线城市。同时,经过2014年-2015年去库存,特别是供给端收缩土地,三线、四线城市库存整体下降,一线城市周边三线、四线城市库存下降至10个月左右。此外,近年来一线城市轨道交通纷纷延伸到外围,楼市半径扩大,也刺激需求外溢。

  短期内,需求外溢导致房价上涨预期强烈。2016年四季度强化限购限贷后,一线城市楼市开始降温,加上房价2年内翻了一倍,楼市高处不胜寒,一线城市投资需求开始向周边三线、四线楼市转移。很多人认为,一线城市周边既有强大的需求基础,又有都市圈建设的政策利好,还有轨道交通开通后带来的可观购买力。于是,投资购房逐渐成为需求主力。这就是为何,三大都市圈内三线、四线城市成为2016年楼市“标杆”,成交量增长50%-100%,百城房价涨幅居前的也是这些城市。

  2016年,东莞和惠州新房成交规模(10万套)是深圳的2倍;以廊坊为主环北京和以昆山、太仓为主的环上海,成交规模均超过北京和上海本地成交量的60%。这三个区域,70%以上的房子被一线城市居民买走。近年来,这些区域都有承接一线城市产业输出的蓝图,各类工业园区规划也隆重出炉,中长期轨道交通规划有望打造“1小时都市圈”。规划蓝图“落地”潜力大,但尚需政府间在土地利用、综合规划、生态保护、公共服务等方面的协调,实际兑现尚需时日。

  但是,“图纸前景”却全部兑现为引爆楼市需求、形成房价上涨预期的利好。一线城市周边三线、四线楼市,成为投资需求的“新乐土”,到周边买房的一线城市居民,80%以上是投资需求者。即便是被一线城市高房价挤出的自住需求,尽管在周边三线、四线城市买房,由于居高不下的通勤成本,很多并不打算在这些区域居住。甚至,很多自住需求被溢出,完全因为无能力在一线城市买房,基于跨入“有产者”序列的诉求或被“从众购房”带动,退而求其次在一线城市周边购房。

  但是,三大都市圈内跨省(市)交界地区,统一规划、城镇化布局、生态控制、公共服务跟进等方面,目前并未有太大进展,或仍停留在规划或政府协调层面上。河北廊坊永清县以对接北京亦庄产业转移,特别是承接北京大红门、动物园两个批发市场而知名。但是,再造一个亦庄需10年左右时间,承接产业转移的永清高新区内,目前还尚未见到产业落地的身影。

  由此,一线城市周边的三线、四线城市,尽管承接产业转移、人口疏导等方面已在起步,但开发区遍布、商品房林立、楼市投机炒作泛滥,已让这些区域陷入“房地产化”的境地,这对于未来有序承接产业转移和人口疏导是非常不利的,甚至会破坏都市圈规划和建设的良好开端和局面。因此,近期环一线楼市火爆,表面上看是在疏导高度集中在一线城市的购房需求,但本质上却是楼市投机炒作愈演愈烈、范围越来越大。因此,近期环一线相继启动限购是非常必要的。

  目前,环一线、三线、四线城市限购主要针对非户籍购房。多数城市(县)规定,非户籍人口限购一套住房,但并未强制规定社保和个税连续缴纳时间。一方面,此举可控制短期内投机炒作泛滥,另一方面还能鼓励那些未来要在这些城市落脚和“扎根”的人群买房。此外,对于“强三线”城市(如石家庄、张家口等),除了规定非户籍人群限购一套住房外,还对社保或个税连续缴纳时间做了规定。这不仅有利于打击投资需求,还能保护那些有意“扎根”这些城市的人降低置业成本。

  短期内,限购打掉投机炒作需求。同时,要利用腾出的宝贵时空,加快都市圈基础设施互联互通和公共服务均等化。目前,尽管一线与周边三线、四线城市规划了很多轨交线路,有的线路(如北京到燕郊、上海到昆山、深圳到东莞)已开工,“1小时生活圈”在望。但是,环一线积聚人口和产业,互联互通是前提,接驳是最重要的连通工具,这恰恰是都市圈亟待破除的壁垒,网上两城间3小时-4小时通勤的帖子,反映的是“接驳之痛”。破解“买房不居住”异化为投资需求,就要攻克“接驳之痛”。

  英国伦敦1/3地铁站(特别是外围)和汽车停车场结合,60%的乘客泊车换乘地铁,加上地铁与办公商业及公交有效结合,远程汽车进入市区的数量减少。目前,我国轨道交通规划和建设“大手笔”很多,但螺丝壳里做道场——功夫不足,“前面一公里”和“后面一公里”的两头接驳占据通勤50%左右的时间和精力。国家已提出,大城市要疏导需求到周边,三线、四线城市要加强与大城市之间基础设施互联互通。目前,有利环境正在形成,比如政策重视都市圈建设,共享交通大发展也有助于缓解“接驳之痛”。但是,政府间协同和部门间推动要打破“一亩三分地”思维定式,打破行政管理空白和“懒政”。若能做到互联互通,公共服务也随人口和产业转移渐进跟上,一线城市楼市半径将翻倍扩展,高房价之谜也将不攻而破。同时,大城市周边的三线、四线楼市也将夯实需求基础,去库存也就走向与城镇化契合的良性道路,楼市也就实现了可持续发展。

  (作者单位:深圳市房地产研究中心)