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房产中介利润滑坡已经定局
2017-03-30 11:30 来源:投资快网

  在经历了前段时间险资疯狂举牌后,A股又迎来了房产中介业被上市公司收购的热潮。年前有国创新高豪掷38亿元收购深圳Q房网;2月份有百货业巨头昆百大收购我爱我家100%的股权。而近期又曝出明牌珠宝(行情002574,买入)收购好屋中国75%股权的重大资产重组嘎然中止的消息。我们从中可窥出,一些大型房产中介正在冲刺A股市场的身影。

  但现实却比预想的糟糕。去年,好屋中国实现净利润(扣非后)仅大约1.3亿元,比对应的对赌业绩1.8亿元少了近5000万元。尽管明牌珠宝方面表示,好屋2016年承诺业绩未达标,是受到了行业调控的影响,这是短期的。但是今年3月21日,明牌珠宝便宣布其终止收购好屋中国75%的股权,并表示暂无调整持股比例的计划。

  那么,明牌珠宝为何最后还是放弃了对好屋中国的100%的收购权呢?笔者认为,这是由多重因素造成的:第一,此前明牌珠宝豪掷7亿元收购了好屋中国25%的股权,但去年后者业绩不达预期,较对赌协议的约定少了近5000万元。同时,好屋中国的估值却在不断上升,重组标的的预估增值率高达570%,偏高的估值却没有得到相对应的业绩回报,傻瓜才愿意再出重金全盘收购呢。

  此外,也有类似案例:A股上市的昆百大收购我爱我家100%的股权。而我爱我家的净资产只有7.27亿元,而昆百大给出的预估值达到66.58亿元,评估增值高达815.61%。问题是我爱我家的2016年的净利润预估有近4亿元,但总负债就高达43.4亿元。显然,我爱我家被昆百大收购时,价值被严重高估了。命运不同,明牌珠宝却不愿意以如此高的估值来完成对好屋中国的收购。

  第二,各城市纷纷出台房地产调控政策,使大型房产中介的日子不好过,明牌珠宝本来想通过收购好屋中国完成跨业经营布局,但是自去年10月开始一二线城市密集出台楼市调控政策,导致去年第四季度房地产中介业绩出现下滑。进入2017年后,3月份三四线城市也展开了第二轮房地产调控。在政策的密集调控之下,房地产中介行业未来发展前景不容乐观,行业洗牌在所难免,业绩将来恐怕难有突破。由鉴于此,明牌珠宝觉得先拿着25%的好屋中国股权就可以了,等局势明朗了再说。

  第三,明牌珠宝第一次收购时拿出是现金7个亿。随后在去年9月份,抛出一份重大资产重组预案,试图以股份加现金支付方式以总收购价24亿元收购好屋中国剩下的75%的股权。但事实上,今年2月底,证监会发布了关于非公开发行股票的多条新规,剑指A股定向增发之弊端。明牌珠宝当然不想顶风蛮干,只能以其配套融资部分需作调整为由延迟了对好屋中国全部收购。

  明牌珠宝收购好屋中国时,国内的房地产正处于过热期,而当明牌珠宝准备100%完全收购这家大型房产中介时,中国的房地产形势开始了大逆转,正是由于好屋中国业绩达不到对赌要求、房产中介行业前景不明、证监会加强对定向增发监管,使得明牌珠宝放弃了对好屋中国剩下75%的收购。受到房地产调控的影响,中介行业利润滑坡已经定局,这类收购案以失败告终肯定绝不止这一家。