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张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?
2017-03-30 11:25 来源:首席经济学家论坛

  报告摘要(英文报告在3月16日发表)

  楼市泡沫不断膨胀,政策态度温和

  2017年中央政府工作计划对房地产泡沫的态度相对温和。这进一步加强了市场中“房价只涨不跌”的预期。近来,北京、天津等一些城市的房价恢复了快速上涨的势头。

  此轮楼市泡沫的根本原因是政府为了实现高于潜力的增长所采取的过度宽松的货币政策。两会政策显示政府在2017年不太可能采取激进的货币紧缩政策,因此房地产泡沫继续膨胀的可能性比较大。房地产泡沫在短期内有助于经济增长,部分原因是它为家庭和政府带来的巨大财富效应。但它会加剧2018-2020年的宏观风险。

  房地产已成为最重要的支柱行业

  为什么政府会容忍房地产泡沫?我们认为可能有如下三个原因:

2010年至2015年期间,房地产和建筑业对地方政府税收收入增长的贡献分别为33%和15%。它们在2015年占地方政府税收收入的43%,而制造业则仅为11%(图C1)。除了税收以外,地方政府还大量依靠土地出让为基础设施项目融资。在本轮的楼市热中,银行、开发商、城市有房居民和政府都有所受益。这使得政府难以收紧货币政策或推出其它能有效抑制房地产泡沫的措施,如房产税。政府不愿刺破泡沫的心态只会导致泡沫进一步膨胀。政府可能有信心能够避免房地产泡沫的破裂。目前中国的资本账户依然相对封闭,同时还有高储蓄率、低通胀、高额外汇储备、经常项目顺差、垄断的土地供应以及主要由政府控制的金融体系。有人可能会认为,“为什么北京和上海的房价不能象香港那样高?”

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  对宏观经济和市场的影响

巨大的财富效应。我们估计,2016年房地产价格的上涨使37个一线和二线城市的家庭财富增加了24万亿元,几乎是可支配收入总额的两倍(12.9万亿元)。这种财富效应已经蔓延到许多三线城市(图C2)。财富效应可能部分抵消收入增长放缓的影响,有助于维持消费。但是当房价下降时,它显然会带来很大的负面影响。经常账户盈余将缩减。巨大的财富效应会导致储蓄率下降。它会提高对外国商品和服务的需求,例如教育、旅游和医疗保健。中国人海外旅游支出从2014年的1650亿美金快速上升到2016年的3500亿美金,已经达到GDP的3.1%(图C3)。整体而言,服务贸易逆差在2016年抵消了货物贸易顺差的一半以上。取道经常账户项目的资本流出也可能使经常账户盈余下降。这将持续带来人民币贬值的压力。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  楼市泡沫可能会缘何破裂?

  其它国家的房地产泡沫通常伴随着利率升高而破裂。我们认为2018年中国开始提高基准利率的可能性在上升。除了通货膨胀率可能攀升这个原因以外,美国在2017至2018年还可能进行6次加息,这也会在一定程度上对中国形成加息的压力。从长远来看,老龄化的人口结构以及城市化进程的放缓可能是最终导致楼市泡沫难以为继的因素。

  中国:与房地产泡沫共舞

  楼市泡沫不断膨胀,政策态度温和

  中国许多城市的房价在2016年飙升至惊人的水平。我们将房价收入比定义为一个家庭购买一套90平方米的新房所需要的收入年限。2016年年底,在36个一、二线城市中,有29个城市的这一比例超过了6,其中10个城市甚至超过了10(图1)。而在深圳、上海和北京,这一比例更是达到了31、31和26。如果我们考虑二手房而非新房,很多城市的这一房价收入比还会更高:北京37、上海36,有7个城市在15以上,而有17个城市达到了10以上。相比于二手房,新房的价格往往更低,因为它们通常建在更远的郊区。

  飞涨的价格在一定程度上导致了恐慌,家庭争先恐后地把钱投入楼市。按揭贷款在2016年下半年占新增人民币贷款的51%,而在2016年上半年这一比例为31%,2010-15年平均仅为16%(图2)。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  此轮楼市热迫使政府自10月以来收紧政策。习近平主席在2016年12月16日的中央经济工作会议上说,“房子是用来住的,不是用来炒的。”自2016年第四季度以来,20多个城市推出紧缩政策给楼市降温。我们一度认为这轮紧缩可能会在2017年上半年继续,直到经济放缓。但是,尽管1-2月份经济表现强劲,房地产政策似乎已经趋于温和。政府于3月5日公布了2017年经济工作报告的初稿,对房地产显示了宽松的立场。初稿中没有提到房地产泡沫的风险。此外,报告提出2017年的政策取向是“进一步削减三、四线城市房屋库存”。这是一个非常重要的政策选择,具有重要的宏观和市场影响。我们将在报告中详细讨论。

  北京等城市的房价在过去几个月重拾升势。我们从一个在线房地产中介平台收集了36个城市二手房平均挂牌价的数据。我们计算了这些价格在过去两年中的变化。数据显示,今年1-2月二手房挂牌价的平均增速和去年全年基本相同,为每月1.7%(年化增长率为22%)(图3)。在重庆和天津,平均挂牌价在1-2月的月度增长分别为3.9%和3.8%,而2016年的平均月度涨幅仅为1.0%和2.1%。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  房地产已成为最重要的支柱行业

  为什么即使有风险的迹象,政府仍然容忍房地产泡沫?我们认为可能有三个原因。

  首先,房地产产业已成为最重要的一个经济部门。房地产泡沫的破裂将对整体经济以及政府收入造成破坏性的影响。从地方政府的角度来看,房地产行业的重要性尤为突出。财政部数据显示:

从2010年到2015年,房地产和建筑业为地方政府贡献了33%和15%的税收收入增长。同一时期金融部门贡献为17%,而制造业仅贡献了9%(图4)。2015年,房地产和建筑业向地方政府缴纳的税收分别为1.52万亿元和0.8万亿元,占地方政府总税收的28%和15%,而制造业则为0.6万亿元(11%)(图5)。除税收之外,地方政府大量依靠土地出让来为基础设施项目提供资金。2015年,进入地方政府预算外资金的土地出让金总额可能达到了3.1万亿元人民币,相当于税收收入的49%(图6)。

  中央政府税收对房地产的依赖性相对较小,但大量基础设施项目由地方政府出资,而非中央政府。这意味着地方政府可能没有动力遏制房价上涨。这也使我们怀疑中央政府这次将房地产调控的权力下放到地方政府这一策略的有效性。

  第二个原因是,政府可能有信心可以控制房地产泡沫的风险,在可预见的未来避免房地产价格出现大幅调整。中国在很多方面与其它国家有很大的不同:目前中国的资本账户依然相对封闭,同时还有高储蓄率、低通胀、高额外汇储备、经常项目顺差、垄断的土地供应以及主要由政府控制的金融体系。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  

  相较于其它国家,中国政府对于房价确实有更强的控制。有些人可能以香港为例,认为“为什么北京和上海的房价不能和香港相匹敌呢?”事实上,中国大陆在一定程度上采用了香港的土地政策,例如70年的土地出让权。我们并不认为香港在楼市管理方面是一个好的榜样,尤其是考虑到香港楼市对于收入差距的负面影响以及对于其它产业的挤出效应。但是,抛开政策选择不谈,仅从可行性角度分析,大陆某些一、二线城市的房价能否跟随香港模式保持在高位?对于一些人而言,这一问题的答案可能是肯定的。

  政府容忍泡沫的第三个原因是既得利益集团。他们包括:

房价上涨城市的房产所有者。这些城市包括一线城市、部分二线城市和一些距离一、二线城市较近的三线城市。这些城市周围的农村人口也会受到房价上涨的影响,因为房价上涨的同时也推动了土地价格的上涨。随着楼市热扩散到更多的城市,这一既得利益群体不断扩大。中国的房屋保有率相对较高,因此这一群体包括了这些城市中的大多数居民。中央和地方政府都从楼市热中受益。从财政收入和“实现每年增长目标”的角度来看,这一点显而易见。很多房地产开发商是国有企业的子公司,因此相当一部分国有企业也能从楼市热中受益。企业、金融部门和房地产开发商。这是一个很长的清单,因为很多部门都与房地产相关,包括钢铁、水泥、机械、家具等等。

  当房价上涨时,谁可能会受损?

居住在房价没有上涨的城市的房产所有者。对他们来说,他们房产价格的滞涨意味着他们的部分财富被“再分配”给了居住在房价上涨城市的居民。大多数的农村人口。那些家乡远离大城市的人很难从房价上涨中受益。同时,他们和他们的孩子去大城市发展的希望也随房价的上涨而下降。试图迁移到大城市的年轻人。随着城市之间的房价差距变大,父母可能没有能力帮助他们的孩子迁移。与房地产部门没有重大关系的企业。例如,制造业公司可能无法在租金上涨的地方保持低工资,信贷分配等也可能对他们产生挤出效应。

  因房价上涨而受益的群体明显比受损的群体更强势。事实上,随着房地产泡沫扩散到更多的城市,受益者的群体不断扩大。这是一种自我增强的机制。没有中央政府的强力干预,恐怕很难停止。它使得政府难以收紧货币政策或推出其它能够有效抑制房价上涨的措施,如房产税。对刺破泡沫的恐惧只会使泡沫进一步恶化。

  如果政府想控制房价,他们可以做些什么?中央政府应该使信贷和货币增长与名义GDP增长保持一致,并降低增长目标,但我们认为这在2017年不太可能实现。地方政府则应该增加土地供应。但是到目前为止,我们观察到的情况恰恰相反:许多城市正在削减土地供应。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  

  河南省省会郑州是今年1-2月少数显著增加土地供应的城市之一。其1-2月的住宅用地供应量达到了2016年月平均水平的227%,是所有一、二线城市中最高的(图7),并且土地拍卖价格远低于周边成品公寓的价格(图8)。这在一定程度上导致今年到目前为止郑州的房价下跌。

  大多数其它城市并没有增加土地供应。并且,与周围的建成住宅相比,它们的土地仍然相当昂贵,这对房价形成了上涨的压力。以天津为例,天津1-2月的平均土地供应量仅为2016年月平均水平的66%。同时,天津2月份的平均“面粉面包价格比”(单位土地价格与附近公寓单价之比)为63.3%,与郑州的19.5%形成鲜明对比。天津的二手房挂牌价在1-2月累计上涨了7.6%。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  对宏观经济和市场的影响

  短期内房地产泡沫会通过对财政收入和房地产投资的刺激等渠道对经济产生积极的影响。不过我们在这里更希望强调的是,房地产泡沫所带来的财富效应已经大到了不容忽视的程度,而这一影响在市场上讨论较少。

  当前的房地产泡沫产生了巨大的财富效应。以上海为例,政府数据显示2015年上海人均住宅面积为18.1平方米。在2016年,上海的平均房地产价格从每平方米人民币36935元升至人民币45847元。这意味着2016年上海居民因房价上涨带来的平均财富增长为人民币161307元,几乎是同年上海人均可支配收入(55203元)的3倍。换而言之,生产活动所带来的财富增长(可支配收入)远远小于房价上涨带来的房产升值。图10显示了2016年中国37个主要城市的房产升值和可支配收入之间的比率。这些城市共占全国人口的23%,GDP的43%。在2016年,这一比例高于1的有18个城市;而在其中9个城市,这一比率高于2。总体来看,这些城市因房价上涨带来的财富增长在2016年约为24万亿人民币,几乎是同期可支配收入总额的两倍(图11)。

  这种房产增值远高于可支配收入的情况在过去并不常见。图12显示了按照名义GDP加权平均的93个城市的“房产升值”和可支配收入之比,而图13则按照城市分类提供了更详细的信息。从图12可以清楚地看出,房地产的财富效应随着时间的推移越来越大。当2011年房价上涨的时候,这一平均比率仅为0.5;而它在2013年上升至略低于1;在2016年,这个比率则首次大大超过1。这意味着房价上涨带来的财富升值远远超过了生产给居民所带来的财富。考虑图13中的进一步分析,我们可以看到,直到2015年,房产升值高于可支配收入的这一“泡沫化”现象基本上只局限于一线城市。但是在2016年,这一情况也发生在了热点二线城市以及距离热点城市较近的三线城市中。

张智威:为什么政府会容忍房地产泡沫?

  楼市泡沫的财富效应可能对中国宏观经济产生深刻的影响:

它加剧了收入差距的问题。图14显示,房产升值财富效应的大小与城市收入水平之间存在明显的正相关关系。换句话说,收入较高的城市往往能够从房价上涨中享受更大的财富效应。除了这种区域间差异以外,考虑到有房户和无房户(例如来自农村地区的新移民),房产的财富效应也可能拉大城市内的收入差距。它会对中国的经常账户形成压力,特别是由于对外国服务需求的增加。例如,近年来中国海外旅游支出迅速上升,在2016年超过GDP的3%(图15)。虽然许多人清楚地知道中国有庞大的货物贸易顺差,但鲜为人知的是,2016年中国服务贸易的赤字抵消了一半以上的货物贸易顺差(图16)。如果目前的趋势继续下去,中国的经常账户顺差有可能会在未来几年出现明显下降。房地产泡沫的财富效应也可能带来持续的资本流出压力。图17比较了2010年和2016年之间六个城市的房价变化。北京、上海和深圳的房价涨幅远远超过了纽约和东京,而和房价同样快速上涨的伦敦比,也高出10%以上。这意味着,未来北京、上海和深圳的房主们也许会考虑投资伦敦,纽约和东京的房地产来分散风险。虽然中国已经加强了对资本外流的控制,包括海外房地产投资,但是人们可能会试图通过各种渠道来规避资本管制,尤其是考虑到这样做的动机正在不断加强。

  楼市泡沫可能会缘何破裂?

  我们很难预测房地产泡沫的峰值,但是我们可以考虑可能刺破这一泡沫的约束条件,包括:

利率水平上行,而这可能是通货膨胀、美联储加息或者是防止人民币贬值的结果。其它国家的楼市泡沫,例如美国和日本,往往是在利率进入上升通道后结束。我们并不认为政府会故意刺破房地产泡沫,但是人民银行可能被迫提高利率,以应对通货膨胀、汇率变化或资本外流等问题。人口老龄化。虽然这是一个逐渐恶化的问题,但它已经开始对中国产生负面影响:中国的劳动力人口规模在2012年达到最高值。联合国预测中国20-35岁的人口将在未来五年下降3000万。中国的房屋保有率已经很高。新增买家需求的减少将是房地产泡沫的最终约束。城市化进程放缓。具有讽刺意味的是,城市化曾是房地产市场增长的主要动力,然而房地产泡沫却可能会减缓城市化的进程。城市住房价格大幅上涨使得农村来的新移民常常无法承受迁移的成本。

  作为基准情景,我们预期人民银行不会在2017年或2018年上调基准利率,但同时我们认为加息风险将在2018年显著上升。美联储可能在2017年再加息两次,2018年加息四次。国内利率上行压力将加大:资本外流可能会增加,财富效应可能导致经常项目顺差减小,而政府通过升息来避免汇率贬值的压力将会上升。