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可恶的“二房东”
2017-03-24 17:58 来源:证券时网

  “二房东”也打着“长租公寓”的旗号,而真正想做长租公寓的企业,干不过“二房东”。

  两年内,深圳房价翻了一倍多。即便严厉调控,也没让深圳的房价有实质性地“松动”。当前,除了换房、投资客外,其他人基本与商品房“绝缘”了。这下可苦了“刚需”,于是大批人浩浩荡荡地加入了租房“大军”。但是,别以为租赁市场是“退路”,乱象正在侵入这最后一个庇护所。

  近期,住建部新闻发布会上,陈政高部长提出,将规范住房租赁市场秩序作为今年的重点,严厉打击“黑二房东”,这是管理层首次提出“二房东”。百度一下,百科里居然有“二房东”这个词条。笔者近日到深圳的城中村里调研了一下,体验如坊间戏谑,“不经历租房不足以谈人生”。

  进入城中村,五颜六色的招租广告爬满了墙皮和电线杆,红色大字体的“房东直租”,似乎昭示着免遭“黑中介”盘剥,但这就是二房东“下的套”。一套60平米的两居室,被打隔断后改造成4个房间。单间房每月租金不到800元,但4间房3200元的租金要比原来两间房2400元的租金高了33%。

  二房东介入,租金涨了,有的甚至涨了一倍多。近两年,高房价逼得更多人进入租赁市场,二房东看到机会了,以略高于市场租金把房子“盘下来”。然后,简单粉刷一下,再打隔断,只要不低于政府规定的人均6平米就行。看上去,每间租金低了,但牺牲的是租客的尊严和安全保障。

  2015年,租赁条例废止,强制备案改为自主登记,结果是违法行为投诉无门,租客地位更弱势。比如,室内设施损坏,租客得自费维修;以弄脏或损害房屋及设施为借口,克扣押金。甚至,租客遭暴力威胁,行李被扔出门外。想获得租赁备案合同,租客得哀求二房东联系业主,甚至交“喝茶费”。

  “二房东”也打着“长租公寓”的旗号,而真正想做长租公寓的企业,干不过“二房东”。于是,劣币驱逐良币,长租公寓也开始向“二房东”靠拢。近期,国家鼓励企业规模化租赁,其中就有税收优惠。很多投资者将整层(栋)楼租下来,甚至视角投向厂房、集体宿舍。

  因此,要想让正规的企业介入规模化租赁,就必须打击“二房东”,这是近期主管部门调研时,魔方、自如等致力于规模化租赁的企业一致的呼声。据悉,广州城中村将近7成的房源都被二房东控制。问题是,“二房东”确有其生存的土壤,最突出的就是,低租金、小户型适应市场需求。

  过去10多年,京沪深房价快速上涨,投资需求渐进占主导,即便是首套房,购房者也有投资的念头。试想,谁不希望房子增值呢?供应总是要顺应需求的,政府管制也没有用,比如“90/70”就衍生出了“双拼房”和“夹层房”。于是,房屋整体供应开始向投资需求希望的大户型转变。

  据悉,在京沪深,70%的租赁需求为60平米左右的中小户型,但租赁市场上75%的供应为80平米以上的中大户型。于是,打隔断、改造客厅的“N+1”等租赁应用而生。起先,监管部门严厉打击,但源头上的供需错配未改。在强大的需求和冰冷的现实面前,认可就是没有办法的办法。

  我们一直抱怨房价上涨,但租金近10年来的涨幅一点也不亚于房价。房价涨了,影响的是资产价格,与百姓日常生活没太大关系。但是租金涨了冲击的可是生活成本啊!试想,吃喝拉撒,哪个不受租金冲击?因此,普通百姓的生活支出大幅度增加,紧缩占大头的租房支出就在情理之中。

  目前,深圳一套60平米的商品房,月租金在3600元-4200元,但2015年深圳常住人口月均可支配收入仅3719元。不难理解,为何那么多人合租、群租,商品房也顺应需求而打隔断,为何很多租客被一步步逼入城中村,陷入“二房东”的圈套。近期“两会”上,国家提出发展公租,那么多人住房困难,公租范围理应扩大,多建一些小户型的公租房才是租赁市场的“稳定器”。当然,“二房东”乱像凸显监管不足,京沪深60%以上的人租房,但这一领域一直野蛮生长。

  (作者供职于深圳房地产研究中心)