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冯仑:过度管控会导致叛逆 等房地产青春期过去就好了
2017-03-24 17:58 来源:新华网

  理想永远是在无限接近的过程中,和无限未接近的奋斗中,才能显示出它的光芒。 

  近来,知乎上的热门文章,又将“买房和“房价这些关键字推到了风口浪尖。

  问:您觉得该怎样对待现在的房地产市场?

  冯仑:实际上,现在对待房地产的市场,就像我们对待正处于青春期的儿子一样不知道该把他当做大人来看,还是继续当做小孩来看。政府既不能放任它长得过大,也不能错位,这是很难的。

  问:我们该如何应对这样的“房地产青春期”?

  冯仑:过度管控会导致逃避或者叛逆,所以面对青春期的房地产,我觉得我们能做的事情就是等待,等大家都适应,等这个孩子长大,到二三十岁娶个媳妇,青春骚动期过去,自然就正常了。

  问:住宅问题可大可小,那有没有切实可行的制度来解决这个问题?

  冯仑:这件事其实很简单,全世界一共有 3 种制度来解决“住”的问题:

  第一种是美国制度,无论穷人还是富人,几乎全靠市场和供求来决定;

  第二种是新加坡制度,80% 靠政府,20% 靠市场;

  第三种是德国制度,几乎全部由政府控制,把住宅变成公共福利产品,而不是投资品或普通商品。

  中国 1999 年到 2006 年,几乎都采用了美国制度,全部是靠市场,后来出现各种问题,就换成了新加坡制度,结果到 2010 年,又走上了德国的道路。

  德国制度将住房当做公共福利产品,就像公交车一样

  问:您觉得哪种制度更适合我国?

  冯仑:在我看来,新加坡的制度比较适合中国。这样的话,不但能从根本解决所谓的房价问题和低收入居住问题,而且可以更加符合民营企业的期待。

  新加坡的住房制度比较适合中国国情

  问:那为什么我国采用新加坡的制度却成效不彰,后来换成了德国制度呢?

  冯仑:其实这3种制度,既有积极成功的一面,也有消极失败的一面。问题在于,无论选择哪一种,都应该坚持下去,要对它充满期待。世界上没有完美,就算男女谈恋爱也没有完美,理想永远是在无限接近的过程中,和无限未接近的奋斗中,才能显示出它的光芒。

  住房制度的见效,不是两三年的事情,没有10年、20年的坚持,根本达不到预期的目标。新加坡刚开始实施那套制度的时候,也没有信心,直到 20 年后,80% 的人都住在政府的房子里,人们才开始相信。而我们都太着急了,就算盖一座大楼也要 3 年,中间还有财务安排、物业管理等一系列事情,何况是国家?

  问:做房地产的最高境界是什么?

  冯仑:我个人认为,做房地产的最高境界,不是自己成为有钱人,持有很多物业,而是成为具有一技之长的“手艺人”。我们有专业的能力为客户提供专业的物业规划方案,并实现物业运营价值的最大化,做一个“眼光好、手艺好、良心好”的空间导演者。

  问:有人说房地产做的是土地的生意,也有人说做的是房屋的生意,您觉得哪个说法更准确?

  冯仑:我觉得这两种说法都不太准确,在我看来,我们是在做“空间”的生意。我以前常说,未来房地产生意将走向“导演+制片”的模式。就拿《中国合伙人》来说,第一笔钱是导演陈可辛的,他给自己的电影投资,享有权益;第二笔钱是制片费,有时候尽管制片人不投钱,你也得给他分红;第三笔钱是票房分账。

  当初张艺谋转签到乐视,首先因为他的身价,享有一笔权益金,另外还有制片费,有了超额票房还要给他分账。因为张艺谋知道该用什么样的演员,知道怎么把美工、服装、道具等整合成最佳形式。而商用不动产行业,也有类似的“手艺人”,一眼就能看出这个空间该怎么改,才能让它的价值彰显出来。

  张艺谋的手艺,就是完美整合各类社会资源

  问:那么房地产企业该如何转型?

  冯仑:房地产以前是开发制造业,现在要转到服务业其实特别困难,因为原有的体系、组织、人才、基金、基因文化都不确定能不能转过来。而我现在发现有点转不过来了,就开始在行业内讨论,最后得出的结论是“靠儿子不如招女婿

  因为儿子的基因跟你太像了,也就是说,让已经有了高工资、高福利的直系员工创新转型很难;而女婿可以满街找,找最优秀的,让他上门来,最后就会有发展。

  问:“招女婿”的比喻十分新奇,但具体该怎么做呢?

  冯仑:就是前台转后台——原本你是自己一个人玩,现在老了只好坐后台,变成投资者,扮演维护市场客户、组织资源的角色,和年轻的创业者合作,一起分享未来的发展机会。