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房地产调控须建立长效机制
2017-03-24 17:58 来源:上海金融网

  数据显示,目前,中国内地房价收入比为25.73倍,仅次于香港的34.95倍,而美国房价收入之比仅3.39倍。匡算显示,一个家庭要用25.73年才可能买得起一套房子,而中国房价租金比也处于世界较高水平。过去10多年,房价的走势也很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,还是报复性反弹。2017年,楼市将走向何方?

  当下,房地产市场存在严重的供给过剩,也存在结构供需严重失衡。从政策角度看,各地在2016年应对房价过快上涨陆续出台的“因城施策”限购限贷等,也将在2017年拥有继续实行的缓冲空间。考虑到本轮政策力度,结合历次政策收紧后的市场反应,预期今年楼市会短暂性降温,而后即会呈小幅上涨的态势。其中,基于各个城市的差异性,楼市将呈现多样化反应。比如,投资投机比重较为显著的城市,量价波动更为明显。而在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市(北广上深及二线城市),房价依然高位上涨。

  2017年是实施“十三五”规划的重要一年,是供给侧结构性改革的深化之年。稳是主基调,稳是大局。稳中求进是治国理政的重要原则,也是房地产业持续稳健发展的方法论。具体来说,一要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。二要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。三要抑制房地产泡沫,防止房价大起大落。从取向看,政府将通过信贷、税收等政策促使住房回归最基本的居住功能。而让住房回归其属性,问题在于,一是不少城市的房价上涨太快了,尤其是金融市场中跨市场、跨机构、加杠杆的短期炒作日趋严重;二是美联储加息会对全球资本流向和汇率走向产生较大影响。有迹象表明,金融风险已经抬头。所以,必须根据形势的变化,注重防范金融风险。

  经济增速放缓已成大势,房地产业难成“幸运儿”。一是在稳健中性货币政策的作用下,“断供”、“烂尾楼”等会成为常态。二是多因素的累积,自有资金不充裕的房企(包括房地产开发企业、房地产中介机构、房地产策划代理机构、房地产经纪评估机构、房地产融资机构)会因无力融资而被迫退出市场。需要强调,尽管楼市政策持续收紧,房地产市场会“降温”,但不会出现断崖式下滑。这是因为,与以往的调控不同,本轮调控通过抑制非理性需求来为市场降温。而随着宏观经济形势的回暖,被抑制的多种需求,如快速城镇化带来的购房需求、收入增长引致的改善性需求以及投资投机性需求,仍将进一步得到释放。也正是基于以上考虑,“促进房地产市场平稳健康发展,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等长效机制”成为2017年房地产市场调控的总体特征。

  2017年,房地产调控更具综合性、针对性、精准性。以长效机制引导市场预期,一是要把握好由房向房、地市场转场的“度”,因城施策、因地制宜仍应为当前楼市调控政策的主要特征;二是调控方式由单一调控转向综合调控,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展;三是调控对象由整体市场转向结构调整,要更加注重提高发展质量和效益;四是由防楼市过热或过冷向房地产业的稳健转变,提高和改进监管能力,确保不发生系统性风险;五是对房地产的认识由产业经济向民生转变,要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化。在政策上,房地产调控的主轴是保障民生,调控政策的重点仍是抑制投资投机性购房需求,而房屋的持有税将是最有效的调控手段。即,统筹改革、理顺和协调各级地方政府见财政分配关系、财权与事权关系,创造性地探索稳定地方财政税源(如,房地产税改革),全面征收房地产持有环节税。