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乾立基金:住建部再发信号未来楼市调控收紧,租赁渐成重点发展方向
2018-08-10 16:21 来源:中网资讯财经

  8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,要求各地要切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

  会议强调,各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。

  同时此次住建部座谈会再次重申房地产调控,并提出两大要求:一是加快制定住房发展规划,二是对楼市调控不力的城市坚决问责。

  而在一周前的7月31日,中共中央政治局召开会议,对财政政策、货币政策、外资、基建、防风险、房地产等多方面工作做出了部署。其中在房地产方面的表述,从过去“遏制房价过快上涨”,变成“坚决遏制房价上涨”。此次住建部的座谈会被外界誉为对政治局会议结果的快速反应与跟进。

  其实,从2018年5月开始,住建部便开启频繁出手,指导调控各地房地产乱象的状态。迄今为止,比较大规模的动作有以下5次:

  1. “五一”前后约谈12个城市

  “五一”前后,住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市政府负责同志,并强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

  2. 5月19日,对部分城市房产过热苗头发声

  针对部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

  3. 6月28日,住建部在内的7部委联手整治房地产乱象

  住建部会同中宣部、公安部、司法部等6部门,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳、天津、南京等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  4. 7月31日,住建部公布一批各地查处的违法违规名单

  此次公布的查处房地产开发企业和中介机构名单,涉及北京、广州、重庆、西安20个城市的房地产企业。该批企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面,严重扰乱了房地产市场秩序,造成了不良的社会影响。

  5. 8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会

  回顾住建部5月集中约谈西安等12城之后,这些城市快速响应,“四限”加码,可以看出约谈效果影响之大,此次住建部又重启座谈会,并且措辞严厉的提出对楼市调控不力的城市坚决问责,显示出未来房价控制的决心,也预示着今年下半年起,全国房价涨幅将有所收窄。

  除了加强楼市调控以外,座谈会的另一个目的是研究国内住房的发展规划。在“房住不炒”、“租购并举”的基调下,发展国内住房租赁市场已经是政策、参与者和市场需求共同给出的结论。

  在政策方面,自2015年以来,对于国内住房租赁市场的利好政策层出不穷且逐渐深入,帮助参与者增加从业信心以及稳健盈利。其中尤以2018年4月份由住建部和证监会联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,《通知》表示将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行REITs。同时,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

  在参与者方面,早期国内的住房租赁市场主要由互联网初创公司组成,因此资金和规模均有所受限,发展速度也较为缓慢。但是,随着政策号角的不断吹响,以万科、龙湖为首的品牌房企逐步将住房租赁纳入主营业务,并向市场推出各自的长租品牌。截至目前,碧桂园、万科、恒大、融创、保利,这五家国内Top 5房企均在住房租赁领域均有了实质性动作。其中,除恒大以外的四家房企先后推出了各自长租公寓的品牌,而除融创以外的另四家均成功获批/发行了各自的住房租赁资产证券化产品。

  

乾立基金:住建部再发信号未来楼市调控收紧,租赁渐成重点发展方向

  部分房企与旗下长租品牌

  在市场需求方面,央视财经频道曾给出我国租房人口与发达国家的对比。资料显示,目前我国租房的人口约占总人口11%,对比美英日等国家的30%占比还有空间。加之我国人口基数庞大,因此市场需求数量可观。

  

乾立基金:住建部再发信号未来楼市调控收紧,租赁渐成重点发展方向

  在政策利好和市场需求的催动下,随着品牌房企陆续进入市场,租房租赁给与金融/投资机构的机会与竞争并存。一方面,机构投资者可以在相关项目的开发建设阶段给与资本层面的支持,另一方面,部分有主动管理能力的机构也可以有效参与到项目的运营阶段,帮助提升项目的签约率和入住率,打造项目品牌效应,使得项目本身得以增值。除此之外,对于城市更新主题下的存量物业改造成长租项目,未来也将成为一大投资热点。