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乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)
2018-08-10 16:13 来源:中网资讯财经

  学生公寓的长期需求和学生数量密切相关,一国吸引留学生人数的多寡以及出国留学学生人数的综合变化情况成为学生公寓需求的决定性因素。根据联合国教科文组织报告,2015年全球留学生人数达到460万,并预计将在2025年上升至900万。根据美国国际教育协会统计,全球前八大留学目的地国家接收国际学生人数从2014/15年的310万上升至2016/17年的353万。这一数字,将成为推动学生公寓需求增长的重要助力。

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  根据美国国际教育协会统计,作为全球接收留学生人数最多的国家,美国高等教育留学生人数实现连续十一年增长,历史第二年超过百万达到107.9万人,虽然今年增速3.4%较上一年7.1%有所放缓,但这主要因为特朗普政府执政初期收紧的H-1B工作签证带来的影响,而随着特朗普政府任期过半,未来有望预见一个相对平稳乃至更宽松的签证政策。

  另外根据美国国际教育协会统计,世界第二大留学生目的国英国2016/17学年留学生人数增速继续放缓,已进入平稳发展期,目前英国约有49.7万名留学生,随着英国脱欧影响的淡化和英镑汇率的走低这一数字预计未来不会发生重大波动。

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  而美国留学生增速的放缓主要由于沙特阿拉伯等主要生源地国家政府奖学金的缩减所导致的留学生增速放缓,但随着沙特阿拉伯政府拥有的世界最大的石油天然气生产公司沙特阿美在全球范围内的上市以及国际油价的上涨预期,沙特阿拉伯政府有望在未来取得财政上的快速增长,从而恢复此前的政府奖学金水平。

  另外,由于统计数据仅包括高等教育的留学生人数,而近年来作为主要留学生生源地的中国和印度的留学趋势正在逐步年轻化,更多的学生选择高中甚至初中就出国留学,以美国为例持有中学生F-1和J-1签证的人数快速增加,且其中获得美国中学文凭的F-1签证人数远超J-1。因此,总体预计美国在未来仍然能保持一个留学生人数的快速增长。

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  此外,根据美国国际教育协会统计,世界第三大留学生目的国澳大利亚在2016/17年留学生人数增长了13%上升至35.9万人;世界第四大留学生目的国法国在2016/17年留学生人数增长4.6%,达到32.4万人,并且得益于法国政府对全球学生的开放政策、签证便利以及英语教学项目的普及等影响,法国留学生人数有望在未来保持快速增长。

  学生对住宿的更高要求推动学生公寓需求的增长

  得益于世界留学生主要来源国家的经济的快速发展,留学生群体的经济能力不断提升,随之而来的是对住宿的要求更趋近于美国和欧洲等发达国家。主要表现为:更偏好私人居住空间、对配套设施的更高要求、更加方便的地理位置和居住空间之外的公共空间等诸多方面,而这些都是学校提供的有限的单一的宿舍所不能满足的。

  同时,由于国际学生对于留学目的地的陌生以及不同的学制所导致的不同租期,使得国际学生很少也很难选择租住当地普通的居民住宅,所以对由私营运营的、精心设置的、品质优良管理严格的专营学生公寓的需求快速增长。

  虽然大部分学校都提供校内宿舍和相关的游泳池、健身房等配套设施,但由于大部分留学生聚集的高校都是具有一定历史的名校,有限的宿舍和配套设施远不足以满足日益扩张的学生人数所产生的更大需求,且由于建校较早,设施较老旧,也不能很好地满足学生的要求。

  部分高校的宿舍申请手续繁琐,且对租期有更严格的限制,对学生的日常行为和室内装修等都有严格限制,缺乏一定的流动性和可变通性。如位于美国的佛罗里达国际大学,学校官网显示在2016年共有55112名学生登记入学,而学校提供宿舍床位仅有3093张,仅有5.6%的学生可以申请到学校提供的宿舍,其余学生只能选择居住在家、租住民宅和入住学生公寓。

  而学生公寓相较于学生宿舍或一般民宅租赁,有地理位置、运营管理、租期灵活等诸多优势和竞争力。

  根据第一太平戴维斯统计,澳大利亚两大教育城市悉尼和墨尔本在2017年均经历了校外宿舍供应数量的大幅增长,悉尼从3665张床位增长至5435张床位,墨尔本从9651张床位增长至16294张床位,到2019年预计将继续新增6341张床位。即便如此,加上其它在建项目,学生公寓配给率也仅达到2020年的9.0%和2025年的11.4%,仍然具有巨大的需求缺口。

  法国作为欧洲拥有学生数排名第二的国家,其学生公寓约一半由公立学生机构CROUS提供,私营领域的运营商已超过五十家,尽管如此,第一太平戴维斯估计法国仍然存在约85万张床位的缺口,且配给率仅15.4%。

  其它拥有较多留学生的国家,如美国、德国、英国、西班牙和荷兰等国虽然也有一定的专建学生公寓规模,但配给率不高,供求仍有较大缺口。2016年美国大学生入学人数较2015年增加了逾20万,但Axiometrics统计开发商新增的宿舍床位仅有47800个,远不及学生人数的增长。

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  欧美市场仍是国际投资的主流

  因其一定的抗周期性和稳定表现的收益、出租率等基础面,使得学生公寓投资逐步升温,吸引力了大量的资本关注并作为其多元资产配置的一大选择。从交易活跃度看,欧美市场仍然是国际投资的主流。

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  根据第一太平戴维斯统计,2016年美国学生公寓市场投资额达到新高98亿美元,全年最大宗交易为Harrison Street以创纪录的19亿美元买断Campus Crest房地产投资信托。另外,美国Scion集团联合加拿大养老金计划投资委员会和新加坡政府投资公司以14亿美元收购InvProperties University House资产包。

  2017年,欧洲学生公寓市场投资额达到136亿欧元,较上一年增长29%。其中德国2016年学生公寓市场投资额为7.5亿欧元,叫上一年增长380%;荷兰投资额同比增长24%,达到4.25亿欧元;法国投资额同比增长245%,达到1.7亿欧元。

  重大交易包括法国安盛集团、Greystar和世邦魏理仕全球投资合伙人以4亿欧元收购位于西班牙的RESA产品组合;新加坡政府投资集团和全球学生住宿集团携手以2.5亿欧元收购了位于德国的NeonWood资产组合等。

  跨境投资者正逐渐成为全球学生公寓市场的主要投资者

  根据第一太平戴维斯2017年1至8月的数据统计,美国学生公寓市场跨境投资占比约为39%,远高于2016年的21%,而2015年这一数据仅为1%。

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  全球范围来看,跨境投资约占到全球学生公寓市场投资的37%,高于写字楼(34%)和零售物业(29%)的跨境投资比例。主要跨境投资者在投资过程中,均选择在全球多个国家进行战略布局。新加坡政府投资公司(GIC)是2016/17年最大的机构参与者,参与完成全球最大的两笔交易,并在美国、英国、德国和澳大利亚均有资产布局。

  随着市场的逐步成熟,跨国境运作的专业的学生公寓建造者、供应商和管理者正逐步成为全球学生公寓市场的主要参与者,他们利用资本优势和丰富的国际实践经验,在开拓新市场的过程中避免了许多运营上的危机,同时丰富了自身的投资组合和业务的规模效应。如全球学生住宿集团有限公司(GSA)已将业务拓展至英国、澳大利亚、日本、阿联酋、德国等八个国家,The Student Hotel在荷兰、法国、西班牙、意大利和德国开展业务。

  根据高纬环球计算,在西班牙、澳大利亚等国,市场集中度较高,主要市场参与者占有了超过半数的市场份额;与此同时在美国、英国等较为成熟的市场中,市场集中度较低市场较分散,如英国前十大供应商仅占有30%的学生公寓存量。

  部分成熟市场学生公寓的投资收益率已超越其他领域

  

乾立基金丨海外学生公寓及美国市场发展现状简析(上篇)

  据第一太平戴维斯统计,在澳大利亚、美国、西班牙、荷兰、法国、英国和德国这七个国家中,学生公寓的净初始收益率均远高于十年期政府债权利率,且仅有英国学生公寓的净初始收益率低于私有住宅租赁的净初始收益率,此外仅有澳大利亚和英国学生公寓的净初始收益率低于甲级写字楼的净初始收益率。